מרווח הריביות שונה מבנק אחד למשנהו

הלוואת משכנתא

ראשית, נגדיר את המונח משכנתא : משכנתא הינה הלוואה בנקאית בתנאים מועדפים המשמשת לרכישת נכס (דירה או מבנה ככלל) המיועד למגורים/השקעה/מסחר , הלוואה זו ניתנת בתנאים מועדפים על כל הלוואה אחרת הקיימת היום במשק הישראלי, תנאים אלו משתנים מלקוח ללקוח בזכות מספר פרמטרים הנבחנים (טיב הלקוח) על ידי מחלקת החיתום של הבנק המלווה .

הלוואת המשכנתא נחלקת לשני סוגים , הלוואת זכאות בסיוע המדינה והלוואה משלימה . המונח 'זכאות משכנתא' הינו מונח אשר שכיח מאד בקרב נוטלי המשכנתאות , קריטריונים כגון: גיל, שנות הנישואין , מספר הילדים , מספר האחים של בני הזוג , אזור המגורים בו מתבצעת הרכישה , אורך תקופת השירות הצבאי וכו' הם אלה הקובעים את גובה המשכנתא המסובסדת.

מדריך משכנתא בסיסי

הזכאות מוערכת בסכום כספי המהווה חלק מסוים מסך מהמשכנתא , בעבור סכום זה הבנק מתחייב לגבות ריבית בשיעור נמוך וקבוע המוסכם על ידי המדינה , חלק זה של המשכנתא ניתן לפירעון מוקדם ללא עמלות פירעון מוקדם , ובחלק מהמקרים ההצמדות לקרן מוצמדות רק ב-80% , יתרת סכום המשכנתא שמעבר לזכאות מוגדר כמשכנתא משלימה , הריבית המשולמת בעבור המשכנתא המשלימה אמנם גבוהה יותר אך עדיין בשיעור נמוך , מרווח הריביות שונה מבנק אחד למשנהו , ולעיתים אף מסניף אחר למשנהו ולכן יש לבצע סקר שוק מעמיק בין הבנקים למשכנתאות ולקבל הצעות שונות .

תקופת המשכנתא

התקופה הנפוצה כיום ללקיחת משכנתא היא 20-25 שנה , ככל שהתקופה ארוכה יותר ההחזר החודשי ייקטן , אך יחד עם זאת התשלום הכולל של סך המשכנתא יהיה גבוהה ככל שהתקופה תתארך (שהרי הריבית מחושבת בכל שנה קלנדארית מחדש , מונח זה נקרא 'ריבית אפקטיבית' או במילים אחרות 'ריבית דה-ריבית').
כיום קיימת האפשרות לקחת משכנתא לתקופה של 36 שנה בחלק מהבנקים למשכנתאות , יש לציין שמשכנתא לתקופה כזו , תגרום לכך שהעלות הכוללת של אותו נכס נרכש תהיה בפועל כפולה.
כמו כן חשוב לציין כי את המשכנתא ניתן ואפילו מומלץ לפרוס למספר תקופות במקביל, משנה א' ל- 15 שנים , משנה ב' ל- 20 שנים ואת המשנה האחרון ל-25 שנים ובכך לקבוע החזר חודשי אופטימאלי. יתרה מכך , עם שילוב שונה של מסלולים תוך כדי פיזור וגידור סיכונים נוכל לייצור את המשכנתא האופטימאלית עבורנו .

עלות הריבית

עלות זו הינה בעלת חשיבות רבה ומכריעה , שכן, סכום המשכנתא הנלקח מוחזר יחד עם גובה הריבית אשר הוסכם מראש ונכתב בחוזה ההלוואה .
סכום עלות הריבית , תלוי בראש וראשונה בשיעור הריבית הנקבע על ידי הבנק , כפי שצוין בתחילת מאמר זה , שיעור הריבית המשולמת בעבור הסכום שהוגדר כזכאות הינו קבוע ומוסכם על ידי הבנקים והממשלה בדר"כ נע סביב ה-4%, שיעור הריבית בעבור המשכנתא המשלימה ניתן לשינוי על ידי הבנק המלווה וזאת לאחר שניהלתם מו"מ.


איך נגזר ההחזר החודשי למשכנתא


ההון העצמי

אפשר לומר שההחזר החודשי מושפע הכי הרבה מההון העצמי , כי בעצם הסכום הזה שאתם מנסים לגייס ממשפחה , מעבודה וכו' ייקבע את גובה המשכנתא הנדרשת. האחוז המומלץ ביותר הינו הון עצמי המהווה לפחות 30% מערך הנכס. כיום ברוב הבנקים למשכנתאות מוצעות ללקוח הפוטנציאלי משכנתאות בשיעור של 70% מערך הנכס ואו 80% במידה ואתם זכאים ( לזכאות מדינה ), לקוחות אשר חייבים מימון נוסף פונים לחברות מימון פרטיות ( חברת הביטוח אי אם איי ) ומגישים בקשה למימון נוסף של 25% , אופציה זו מאפשרת לרכוש את הנכס המיועד בעזרת הון עצמי של -5% בלבד ואת המשכנתא הנלקחת לקבע על -95% מערך הנכס, חשוב לציין כי אלטרנטיבה זו הינה פחות רצויה למרבית הלווים הפוטנציאלים מפני שישנו גידול משמעותי בעלות הריבית המשולמת בעבור המימון הנוסף (הסכום המלווה מהבנק ומחברת המימון).

הצמדה

כיום הבנק מעוניין לשמור על ערך הכסף אשר הוא מלווה ללקוח הפוטנציאלי, לכן אם נשתמש בהיגיון , סכום המשכנתא הניתן לנו כלקוחות פוטנציאליים היום יהיה בעוד מספר שנים שווה פחות עקב שינויים במשק (אינפלציה ופיחות, שינוי במדד המחירים וכדומה).
הבנק אינו מעוניין לספוג שינויים אלה ומציע ללקוח הפוטנציאלי מספר אפשרויות להצמדת סכום המשכנתא המבוקש.

מדד המחירים לצרכן

מעודכן באופן חודשי, השינוי באחוזים במדד זה יוביל לשינוי סכום הקרן וההחזר החודשי בכל חודש, במדד זה יכול להתקיים שינוי שלילי אך למרות זאת בעלי המשכנתאות הצמודות למדד לא מרוויחים ממדד שלילי (לא מקטין את גובהה המשכנתא)


הצמדה לריבית הפריים

ריבית הפריים מורכבת מריבית בסיסית המוכתבת על ידי בנק ישראל עם תוספת מוגדרת (1.5%),כל בנק שומר לעצמו את הזכות לקבוע מהו אחוז ההפחתה ע"פ טיב הלקוח , כל שינוי (באחוזים) בריבית הפריים יגרור שינוי בסכום המשכנתא המוחזר (ההחזר החודשי).
.

הצמדה לשערי מט"ח -

כל מטבע זר שקול לשקל הישראלי כערך מסוים , הפרשים בערכים אלה נקראים 'הפרשי שער', כל שינוי בהפרשים אלו יגרור שינוי בסכום המשכנתא המוחזר. (החזר חודשי + קרן ) כיום מקובל להצמיד משכנתא למספר אפיקי הצמדה ובכך לפזר את הסיכון.

ראוי לציין שכיום רוב הפרמטרים הקובעים את אופי המשכנתא ניתנים לבחירה על ידי הלקוח.

ההחזר החודשי

1. החזר חודשי המורכב מקרן (נגזר מסכום המשכנתא) ומריבית (נגזר משיעורי הריבית ) ומהצמדה (לפי אפיקי ההצמדה אשר נבחרו למשכנתא).
ההחזר החודשי המורכב מתשלום קרן וריבית הינו קבוע והקריטריון היחיד המשפיע עליו בכל חודש הינו קריטריון ההצמדה, כיום מקובל כי החזר זה לא יעלה על שיעור של 30% מסכום ההכנסה המשותפת נטו , שיטה זו להחזר הינה מקובלת יותר בקרב הבנקים למשכנתאות ונוטלי המשכנתאות בישראל, סכום ההחזר החודשי בשיטה זו מחושב לפי 'לוח שפיצר'.

2. החזר חודשי המבוסס על תשלומי ריבית בלבד ובתום התקופה החזרי קרן גדולים יותר עד לגמר התשלומים , בשיטת החזר זו תשלומי הריבית ותשלומי הקרן יוצמדו כל אחד לחוד.

3. החזר חודשי המבוסס על תשלומי ריבית בלבד ובתום התקופה החזר סך הקרן המוצמדת בתשלום אחד ( פירעון ההלוואה), שיטה זו אינה נפוצה כלל ועדיפה ללקוחות אשר מובטחת להם הכנסת סכום חד פעמי גבוה (מענק,ירושה וכדומה,או קופות עתידיות כגון קרן השתלמות קופת גמל וכד') בתום תקופת התשלומים , ובכך יוכלו לכסות את תשלום הקרן במלואו.

לסיכום,

משכנתא הינה הלוואה ארוכה טווח , עם התחייבות כספית גדולה , חשיבה נכונה והיערכות מתאימה תהווה את ההבדל בין עסקה כדאית לעסקה לא כדאית .