מהי המשכנתא האופטימאלית

בחירת מסלול משכנתא

התנאים לבחירת מסלול משכנתא , אם נבחן את כל הבנקים וחברות הביטוח נגיע בקירוב ל - 32 מסלולי משכנתא אפשריים , לא תמיד קל להבין איזו משכנתא (או שילוב של משכנתאות) יוגדר כמשכנתא האופטימאלית עבורנו , לכל לווה קיים הרצון לשלם כמה שפחות וכן קיים הצורך בתחושת ביטחון ויציבות . אז מה הם הצרכים שלכם ? ומה הן היכולות שלכם ?

מסלולי משכנתא

מהי המשכנתא האופטימאלית , משכנתא בריבית קבועה או אולי בריבית משתנה , כל לווה מתנהל בצורה שונה וכל לווה מוגדר אחרת מבחינה אשראית יש את הלווה אוהב הסיכון ומאידך יש את הלווה שונא הסיכון ולכן קשה מאוד לקבוע מה נכון ומה לא . צריך לקחת בחשבון את כל ההשפעות העתידיות על הלווה ועל המשכנתא , במאמר זה ננסה לגעת כמעט בכל מסלול משכנתא קיים והשפעותיו .

תמהיל ההלוואה וההחזרים המוצעים ע"י הבנקים למשכנתאות משתנים בהרכבם על פי הפרמטרים הבאים:

מסלול המשכנתא - ריבית קבועה , ריבית משתנה , ריבית לייבור וכדומה.
ההצמדה - למדד , לדולר, ריבית פריים , ושילובים שונים .
הפירעון - תשלומים אחידים או שיטת החישוב לפי לוח הסילוקין (שפיצר ,קרן שווה) החזרים עולים ודחייה זמנית של תשלום הקרן (בלון).

ריבוי מסלולי משכנתאות נותן ללווה את האפשרות להתאים את ההלוואה לצרכיו וליכולתו הכלכלית. חוסנו הפיננסי של הלווה , הוא אחד הפרמטרים העיקריים הקובעים את סוג המשכנתא המאושרת ע"י הבנק . להלן פירוט מסלולי המשכנתא השונים .


ריבית קבועה צמודת מדד

משכנתא הניתנת תמורת תשלום חודשי המורכב משיעור ריבית קבוע בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן.
תקופת המשכנתא: 4-30 שנים.
יתרונות: מסלול סולידי תוך ידיעה מוקדמת של מספר התשלומים הצפויים לאורך שנים . המשכנתא אינה מושפעת מתנודות ושינוים במשק. חסרונות: קיימים קנסות פירעון כאשר הלקוח מבקש לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה (עמלת פירעון מוקדם). במצב של אינפלציה בשוק , קרן המשכנתא גדלה למרות התשלום השוטף. במקרה של ירידת שיעורי הריבית במשק הלווים יחויבו בריבית גבוהה מהמקובל במשק (בהתאם לאחוז הריבית עליו חתמו).


ריבית משתנה צמודת מדד

משכנתא הניתנת תמורת תשלום חודשי המורכב משיעור ריבית משתנה בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן , הריבית משתנה בזמן נקודת היציאה לפי עוגן שנבחר ומפורסם ע"י הבנק בתוספת מרווח:
תקופת המשכנתא: 1-36 שנים
מסלולים: משתנה כל תקופה הנקבעת מראש ונבחרת ע"י הלקוח - החל ממשתנה כל 12 חודשים ועד 18 שנים. המסלולים הנפוצים: משתנה כל שנה , משתנה כל שנתיים / שנתיים וחצי, משתנה כל 5 / 7 / 10 / 12 /18 שנים וכדומה.
יתרונות: מאפשר פירעון ללא קנסות בתחנת היציאה או קנס מופחת שנקבע עד לתחנת היציאה. מסלול זה מומלץ בתקופות של ריבית גבוהה , כאשר יש צפי שהריבית תרד בהמשך. מומלץ בעיקר ללווים שיכולים להזרים סכומי כסף למשכנתא לפירעון חלקי במהלך תקופת ההלוואה .
חסרונות: סיכון וחשיפה לעליית הריבית. במצב של אינפלציה, קרן המשכנתא גדלה למרות התשלום השוטף.

מסלול משכנתא בריבית שקלית פריים לא צמוד

ריבית שקלית שמבוססת על מדיניות הריבית של בנק ישראל, ריבית פריים היא הריבית האשראי המקובלת במשק:
ריבית בנק ישראל + מרווח הבנקים 1.5%
תקופת המשכנתא: 4-30 שנים.
יתרונות: גמישות בעת פירעון מוקדם- ניתן לפרוע את המשכנתא בכל עת ואפילו חלקים ממנה, ללא הצמדה לשום מדד. ישנה תלות רק בעדכון הריבית שמפרסם בנק ישראל.
חסרונות: תנודתיות לאורך שנים. כל שינוי עתידי בשיעור הריבית חל על הריבית בלבד. התנודות בריבית מורגשות בהחזר החודשי ויכולות להכביד על ההוצאה החודשית.

מסלול משכנתא עם הלוואת מט"ח

משכנתא צמודה למטבע חוץ לתקופה של 4-25 שנים על בסיס ריבית לייבור. המסלול הדולרי מורכב משלושה מרכיבים:
לייבור + מרווח הבנק + הפרשי שער הדולר = החזר חודשי
את הלייבור ניתן לקבע על פי בחירת הלקוח לפי המסלולים הניתנים בבנק לפרקי זמן של 3 חודשים ועד 9 חודשים כאשר ככל שהקיבוע הוא לתקופה ארוכה יותר כך שער הלייבור עולה (ריבית גבוה יותר).
מרווח הבנק - המרכיב היחידי במסלול הדולרי הניתן למיקוח ע"י הלקוח. בחלק מהבנקים למשכנתאות המרווח לא משתנה.
הפרשי שער מטבע - מחושבים מידי חודש מול שער הדולר בעת לקיחת המשכנתא.
תקופת המשכנתא: 4-25 שנים.
מטבעות עיקריים: דולר, יורו, ין יפני, פרנק שוויצרי, לירות שטרלינג, דולר אוסטרלי.
מסלולים: בחלק מהבנקים מציעים "מסלול נקוב מטבע" שבו לא נעשים המרות מטבע אלא הלקוח פותח חשבון מט"ח בבנק ומשלם באותו מטבע נהוג את ההחזר החודשי, וכך נחסך מהלקוח הפרשי ההמרות. מסלול משכנתא זה מתאים בעיקר ללקוחות שמרוויחים במט"ח.
יתרונות: ללקוחות שלא מרוויחים במט"ח רצוי להתאים מט"ח שבו ריבית נמוכה ומאפשר החזר חודשי נמוך. המסלול מתאים ללקוחות שמקבלים הכנסות במט"ח או לספקולנטים. בנקודות השינוי של הלייבור ניתן לפרוע את הלוואת המשכנתא ללא עמלות פירעון, כך שמסלול זה מתאים למי שמתכנן פירעון מוקדם.
חסרונות: תנודתיות גדולה משום התלות במספר מדדים, חשיפה לשינויים של שער השקל מול המטבע השני, חשיפה לשינויים בריבית הלייבור.

כיום, נוטל המשכנתא אינו חייב לבחור הלוואת משכנתא יחידה מתוך מגוון של סוגי הלוואות משכנתא אלא יכול לקחת משכנתא המהווה שילוב של מוצרים פיננסיים, כשההחלטה על התמהיל נתונה בידיו.

בחירת מסלול משכנתא בדומה לבחירת תיק השקעות. מאפשרת ללווה להקטין את החשיפה לסיכוני שוק וריבית ע”י פיזור הסיכונים. חשוב לזכור שהלוואת משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך מאוד והכלל המקובל הוא שגובה ההחזרים החודשים לא יעלה על שליש מההכנסות השוטפות של המשפחה.