עצות ומידע רלוונטי

טיפים למשכנתא חדשה

בישראל כמו במדינות רבות בעולם , רוב הדירות נרכשות באמצעות משכנתא - הלוואה בנקאית בתנאים מועדפים , גם אם עדיין לא הצלחתם להשיג את מלוא הסכום הדרוש ישנה אפשרות לרכישת הנכס ולהגשמת החלום , אז איך עושים את זה נכון מבחינה כלכלית ומקבלים החלטות בצורה נבונה ?

טיפים משכנתא חדשה

רכישת דירה בין אם חדשה או לחילופין יד שנייה היא אחד המהלכים הכספיים הגדולים ביותר לרוב משקי הבית.

כל אחד רוצה להגשים את חלומו הפיננסי ולזקוף לזכותו דירה בבעלות פרטית !

אנחנו בטריפל A , בחרנו להכין את המדריך הזה אשר ילווה אתכם לאורך כל התהליך להגשמת החלום - בית בבעלותכם.

1.מהו המחיר האמיתי של העסקה.
2.מהי המשכנתא המומלצת.
3.משכנתא זה לא רק ריבית .

מדריך זה יספק לכם עצות ומידע רלוונטי שיהפכו את תהליך לקיחת המשכנתא לקל יותר .

מהו הסכום המדויק שאתם באמת צריכים?

מסתבר שבין המחיר שרואים בעיתון , באינטרנט ( או שמוסר לכם המתווך ) לבין הסכום אותו תדרשו לשלם בפועל , קיים פער , שמשפיע בצורה משמעותית הן על הערכות שלכם מבחינת ההון העצמי ויתרה מכך על גובה המשכנתא לה אתם זקוקים .
בעת רכישת נכס יש לקחת בחשבון את ההוצאות הבאות :
1.מס רכישה (בהתאם לשווי הנכס).
2.היטל השבחה (בדרך כלל חל על המוכר , אלא אם מוסכם אחרת או אם מדובר בבניה עצמית).
3.דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל.
4.הפרשים בשער הדולר והשקל או במדדים המקובלים .
5.הוצאות נוספות (עו"ד ,מתווך וכדומה).

תשלום הוצאות ועמלות - ההוצאות שעל הלווה לשאת במועד לקיחת משכנתא:

מיסים ואגרות למדינה :
1. תשלום אגרות לטאבו לפי תקנות המקרקעין (אגרות.) תשל"ה ( 1974 ) בגין: הוצאות נסח טאבו ,רישום משכנתא או רישום הערת אזהרה .
2. תשלום אגרות כמפורט בתקנות המשכון בגין :רישום משכון , הנפקת דוח עיון .

שכ"ט נוטריון:
תשלום שכ"ט לנוטריון בגין עריכת ייפוי כוח נוטריוני בהתאם לשכר הקבוע בתקנות הנוטריונים.

שכ"ט שמאי :
במשכנתא בה נדרשת שמאות ישלם הלווה ישירות לשמאי בגין עריכת השמאות . שכ"ט ששמאי מורשה ע"י הבנק ייגבה מהלווה , לא יעלה על הסכום שסוכם בינו לבין הבנק .

עמלת פתיחת תיק :
במועד לקיחת המשכנתא : הלווה ישלם לבנק לפני ביצוע המשכנתא ,עמלת פתיחת תיק בשיעור כמפורט בתעריפון הבנק ( בד"כ שניים וחצי פרומיל מגובה ההלוואה- נתון למיקוח.)

ביטוחים:
ביטוחי חיים ומבנה – תשלומים שוטפים של דמי ביטוח (פרמיות) למבטח ואו לסוכן הביטוח בגין פוליסת ביטוח חיים ומבנה .
ביטוח חיים – כ-15 שקל לאדם לחודש לכל 100 אלף שקל הלוואה.(30 שקל לזוג)
ביטוח נכס - לפי גודל הדירה.

בחירת סוג המשכנתא ?

קיימים מסלולים רבים של משכנתאות , אם נבחן את כל הבנקים וחברות הביטוח נגיע בקירוב ל - 32 מסלולי משכנתא אפשריים , ולא תמיד קל להבין איזו משכנתא (או שילוב של משכנתאות) תהיה המשכנתא האופטימאלית עבורכם .לכל לווה קיים הרצון לשלם כמה שפחות , וכן קיים הצורך בתחושת ביטחון ויציבות . אז מה הם הצרכים שלכם ? ומה הן היכולות שלכם ? 


להלן תיאור כללי של סוגי המשכנתאות:

1.1.1 . משכנתא בריבית קבועה לתקופה של עד 30 שנים.

תשלומי המשכנתא קרן וריבית ישולמו בצירוף תשלומי תוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן כמפורט בחוזה ההלוואה , במידה וזמן הפירעון הוא לא במועד המוסכם תיתכן האפשרות שהבנק ידרוש קנס יציאה (עמלת פירעון מוקדם) וזה בהתאם לריבית הנהוגה במשק באותה נקודת זמן. הריבית קבועה ולא משתנה מסלול זה מבוקש בזמנים של ריביות נמוכות עם צפי של הלווה לעליית ריבית בעתיד.
.
1.1.2 . משכנתא בריבית משתנה לתקופה של עד 36 שנים.

הריבית החלה על המשכנתא תשתנה לאורך תקופת ההלוואה. הלווה רשאי לבחור את תדירות שינוי הריבית ביו 12 חודשים ל- 216 חודשים.

1.1.3 . משכנתא חצי קבועה:

לתקופה של 4 שנים עד 30 שנים. הריבית החלה על משכנתא זו תשתנה פעם אחת במהלך חיי ההלוואה, במועד שיקבע בחוזה ההלוואה.

על פי תנאי המשכנתא, הריבית לאחר שינוייה תישאר קבועה עד לסיום תקופת המשכנתא. אולם, לא יאוחר מ- 30 יום לפני מועד שינוי הריבית, רשאי הלווה לפנות אל הבנק בכתב ולבקש כי המשכנתא תשא ממועד השינוי ועד לתום תקופת ההלוואה ריבית משתנה. מילוי בקשה זו מותנה בתנאים כמפורט בחוזה ההלוואה ובכל מקרה הבנק אינו חייב להסכים לה.

1.2 . אופן הצמדה במשכנתאות צמודות מדד: תשלומי המשכנתא קרן וריבית ישולמו בצירוף תשלומי תוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן כמפורט בחוזה ההלוואה. ההצמדה תחושב כדלקמן:

"המדד היסודי" הינו המדד הידוע בעת ביצוע ההלוואה.
עם זאת במקרים בהם התקופה שבין, מועד הביצוע המשכנתא לבין, מועד הפירעון הראשון קטנה או גדולה מחודש קלנדארי, מדד הבסיס ייקבע על ידי תיקון המדד הידוע, בהתאמה להוראות הפיקוח על הבנקים. (נוסחת התיקון , מפורטת בחוזה ההלוואה).

"המדד החדש" פירושו המדד שפורסם לאחרונה לפני הגיע מועד הפירעון של כל תשלום על חשבון קרן ו/או ריבית כפי שהותנה בחוזה ההלוואה.

אם יתברר מתוך מדד המחירים לצרכן, כי המדד החדש גבוה מהמדד היסודי, אזי ישלם הלווה לבנק את תשלומי הקרן ו/או הריבית, כשהם מוגדלים באופן יחסי לשיעור העלייה של המדד החדש לעומת המדד היסודי. אם יתברר כי המדד החדש נמוך או שווה למדד היסודי, ישלם הלווה אותם תשלומים ללא עדכון הצמדה.
 (כלומר, התשלומים לא יופחתו במקרה של ירידת המדד החדש ביחס למדד היסודי).

1.3 .מנגנון קביעת הריבית במשכנתאות צמודות מדד בריבית משתנה:


1.3.1 . ב"משכנתא משתנה עד 36 שנה " ובהלוואות מסוג משכנתא חצי קבועה: שעור הריבית ייקבע בעת ביצוע ההלוואה ובכל מועד שינוי ריבית על פי שעור "הריבית הממוצעת" שפרסם בנק ישראל לאחרונה לפני יום מתן המשכנתא (כאשר החישוב נערך לצורך קביעת הריבית בעת מתן המשכנתא) או לפני תחילת היום בו מבוצע שינוי הריבית), בהתאם לסעיף 1 לצו הבנקאות (עמלת פירעון מוקדם), התשס"ב - 2002 ,לתקופה המקבילה לתקופת הריבית לגביה נערך החישוב, בתוספת ריבית סיכון כפי שתקבע בחוזה ההלוואה

1.3.2 . במשכנתא בריבית משתנה לפי אג"ח: שיעור הריבית ייקבע בעת מתן המשכנתא ובגל מועד שינוי ריבית, על פי ריבית הבסיס, שתחושב לפי ממוצע חשבונאי, נקוב באחוזים, של שיעורי תשואה לפדיון ברוטו (לפני מס), של אגרות חוב כהגדרתן להלן, המתפרסמים בגיליון השערים של הבורסה, במהלך חמשת ימי המסחר, לפי משקלות שווים של אגרות החוב, בתוספת ריבית סיכון כפי שתקבע בחוזה הלוואה.

 1.3.3 . משכנתא בשקלים חדשים לא צמודה בריבית משתנה (פריים):

משכנתא בריבית משתנה לתקופה של 4 עד 30 שנים .
מנגנון קביעת הריבית: במועד ביצוע המשכנתא , ובכל חודש ,ביום שהוגדר "כמועד פירעון חודשי"(גם אם במועד זה לא יהיה תשלום בפועל בשל דחיית תשלומים), תיקבע הריבית שתחול על המשכנתא עד לחודש הבא .

1.3.4 . משכנתא בשקלים חדשים צמודה לדולר ארה"ב \אירו :
משכנתא בריבית משתנה לתקופה של 4 עד 25 שנה .
מנגנון קביעת הריבית:במשכנתא זו הריבית תשתנה כל 3 או 6 או 9 חודשים החל ממועד תחילת תקופת המשכנתא, ע"פ ריבית הלייבור בתוספת ריבית הסיכון כפי שתקבע בהסכם ההלוואה .

אופן ההצמדה: גובה ההחזר החודשי יתעדכן מידי חודש בגין הצמדה לשער היציג של דולר ארה"ב או אירו , הידוע במועד התשלום .בהתאם לירידתו או עלייתו של השער החדש ביחס לשער היסודי .השער היסודי בהלוואה נקבע בהתאם לשער היציג של המטבע אליו צמודה המשכנתא בשקלים ביום ביצוע המשכנתא .

1.3.5 .משכנתא בדולר ארה"ב \אירו :
משכנתא בריבית משתנה לתקופה של 2 עד 25 שנה .
המשכנתא תשולם ללווה בדולר ארה"ב או באירו ותיפרע על ידו באותו מטבע בו היא שולמה לו . הלווה יהיה רשאי לבקש מהבנק להמיר , בעת ביצוע המשכנתא , את סכום המשכנתא או חלקו לשקלים חדשים , לפי כללי ההמרה שיהיו מקובלים בבנק באותה עת .


מנגנון קביעת הריבית:
במשכנתא זו הריבית תקבע לראשונה במועד ביצוע ההלוואה ותחול , במשכנתאות המשולמות בתשלומים חודשיים : עד ליום בו יחול לראשונה יום החיוב החודשי של המשכנתא (גם אם במועד זה לא יהיה תשלום בפועל בשל דחיית תשלומים)מיום זה ואילך הריבית תשתנה כל 1 , 3 , 6, 9 חודשים.

משכנתא זה לא רק ריבית , בחרתם מסלול , ניהלתם מו"מ עם הבנק לגביי גובה הריבית , זה עדיין לא נגמר!

מהו בעצם , ההחזר החודשי האופטימאלי למשכנתא ? אין תשובה חד משמעית ,  זה תלוי מיהו הלווה ואיך הוא מתנהל, אבל ניתן לומר העיקרון פשוט : כל סכום שיאפשר לכם שגרת חיים בריאה ללא טלטלות יקדם אתכם בבטחה צעד אחר צעד אל המטרה הנכספת  .
איך יודעים ? נדרש לסכום את סך ההוצאות וההכנסות  , הצפוי לכם לאורך תקופת המשכנתא . בהתאם תוכלו להעריך כמה כסף יישאר לכם להחזר חודשי נוח ויציב .

פירעון מוקדם :

ככלל , ניתן לפרוע את יתרת המשכנתא או חלקה לפני מועד הפירעון המקורי , ובתנאי שסכום הפירעון לא יפחת מעשרה אחוזים מהסכום המקורי של המשכנתא או מעשרה אחוזים מיתרת המשכנתא בצרוף הריבית והפרשי ההצמדה שנצברו ולא נפרעו עד ליום הפירעון בפועל , כמו כן בפירעון מוקדם של משכנתאות שאינן הלוואות זכאות , בהתאם להוראות בנק ישראל , תגבה עמלת פירעון מוקדם ( לא בהכרח).

ריבית פיגורים :

אם הלווה לא יפרע לבנק את התשלומים החודשים בגין החזרי המשכנתא במועדי פירעונם , יחייב הבנק את חשבון הלוואה עבור תקופת הפיגור בריבית חריגה , בשיעור המרבי שיהיה נהוג באותה עת בבנק .

לסיכום:

איך שלא תסתכלו על זה , משכנתא הינה התחייבות ארוכת טווח שמצריכה מאיתנו הסתגלות למצב חדש, אנשים משווים את המשכנתא לחתונה שנייה   .
במקרה של המשכנתא הדגשים שעליכם לבדוק הם הרבה יותר מדויקים וברורים :
אז לפני שאתם בוחרים משכנתא תחשבו טוב טוב איך אתם רוצים שהחתונה השנייה שלכם תיראה .