לרכוש בית חדש לפני מכירת הישן

שאלות נפוצות לרוכשים נכס שני באמצעות משכנתא


מצאתי נכס שאני רוצה לקנות אבל עדיין לא מכרתי את הנכס שלי, האם אני צריך לשקול הלוואת גישור ?

הלוואת משכנתא עם אלמנט של הקפאת תשלומים זמין לאותם אנשים שמחפשים לרכוש או לבנות בית חדש לפני מכירת הנכס הנוכחי שלהם , גם אם התמורה ממכירת הבית הקיים מיועדת לרכישת חדש.

צריך לבחון בזהירות את כל האפשרויות לפני נקיטת צעד מחייב , ברוב המקרים הרבה יותר כדאי למכור את הנכס הקיים לפני שמתחייבים לאחד חדש, חשוב לקבל אישור עקרוני מבנק המשכנתאות הנבחר במטרה לגלות האם לקיחת משכנתא נוספת לא תכביד על התזרים הפיננסי האישי של הלווה ותמנע את ביצוע המשכנתא .

האם יש סוגים שונים של הלוואות גישור?

ישנן אופציות שונות של הלוואות גישור במשכנתא הכוללות וריאציות שונות לכל אפשרות , על כל אחת מהאפשרויות קיימות התניות לביצוע העסקה ע"פ הנהלים של הבנק המלווה .

אופציה א'
אופציה א' מאפשרת לשלב אלמנט של תקופת גרייס במשכנתא , התקופה נקבעת מראש ובתקופה זו אין תשלום חודשי , בדרך כלל מדובר על תקופה של 6 - 12 חודשים (תקופת הגרייס), במהלך תקופה זו , על הלווה למכור את הנכס הקיים .

הבנקים אינם דורשים פירעון בתקופה זו. במקום זאת, הריבית שהוקפאה מתווספת לסכום ההלוואה הכולל, זה נקרא ניצול פירעון. הריבית החודשית תהיה מחושבת על סך המשכנתא כולל יתרת הקרן המהוונת.

לידיעתך, יכולת גיוס ההון נבחנת בדרך כלל על יתרת המשכנתא בסוף תקופת הגרייס. עם זאת, אם הנכס לא נמכר בתקופת הגישור, ייתכן שתידרש לשלם את סך ההחזר של שתי ההלוואות , דבר שעלול לגרום ללחצים מיותרים .

ההמלצה היא כי לפחות חלק מהמשכנתא יהיה נתון לפירעון בתקופה זו , המטרה להוריד את סך המשכנתא במידת האפשר על מנת למזער את התשלום החודשי הכולל .

לווים אשר יהיו זכאים לנצל פירעון יצטרכו לעמוד בתנאי סף , סכום המשכנתא בסך כולל שאינו עולה על 90% משווי הנכס המשועבד . אחוז המימון הוא היחס בין גובה המשכנתא אל מול שווי הביטחון (הנכס המשועבד) . לדוגמה הלוואת משכנתא על סך 900,000 ₪ מול נכס בשווי של 1,000,000 ₪ , 90% מימון .

אופציה ב'
אופציה ב' היא הלוואת גישור מה שמכונה היום הלוואת בלון או בוליט בשפה המקצועית , זה אומר שאתה חייב להיות מסוגל לבצע פירעון בסיום התקופה שנקבעה מראש .

להלוואת בלון יש ביקוש גדול יותר בקרב הלווים מכיוון שהלוואת בלון ניתנת לתקופה ארוכה יותר במקרים מסוימים תינתן הלוואת בלון גם לתקופות של 10 שנים , במקרים כאלה ללווים יש שקט נפשי והם יכולים לנהל את מכירת הנכס או את תהליך בניית הנכס בצורה שקטה יותר ונטולת לחצים .

חשוב להתייעץ ולחשב נכון מהי הבחירה הנכונה , איזו אופציה תתאים יותר למצבכם הכלכלי הנוכחי בצורה המיטבית ביותר

איך מחושב התשלום החודשי בתקופת הגישור?

בעוד מכירת הנכס הקיים מתעכבת, החזר המינימום מחושב בדרך כלל על בסיס ריבית בלבד. בהתאם לתנאים עליהם חתמת אל מול הבנק הנבחר , ייתכן שתוכל להגיע עם הבנק הנבחר לסיכום שהפירעון יבוצע במלואו בעת השלמת המכירה ובכך לחסוך לעצמך את תשלומי הריבית החודשים , אך יש לזכור אפשרות זו תגרום ליתרת החוב לגדול בעת הפירעון ולפיכך לסך תשלום משכנתא בסוף תקופה גבוהה יותר .

חשוב לקחת מקדם ביטחון אפשרי , לעשות בדיקות מהו ההחזר החודשי המומלץ כך שאם יש לך קשיים במכירת הנכס שלך, לא תהיה לך הלוואת משכנתא שהיא מעבר לגבול היכולת שלך . אנו ממליצים לבצע סימולציות בכדי לחשב מהו החזר המינימום הפוטנציאלי עבורך כך שאתה יכול לחזות את השינויים קדימה.

האם אני יכול לבצע פירעון בתקופת הגישור?

באופן עקרוני הלוואות גישור נלקחות במסלולי משכנתא קיימים כך בהנחה שלא בחרת מסלול שיכול בצורה ישירה או עקיפה לכבול אותך לתקופה מסוימת הפירעון הוא מיידי והוא נתון בכל נקודת זמן לאורך כל תקופת ההלוואה .

האם ניתן להאריך את תקופת הגישור למשכנתא ?

בדרך כלל הבנקים לא מאפשרים להאריך את תקופת הגישור , מבחינת הבנק הארכת תקופת הגישור אומרת במילים אחרות לבנק שהלווה לא עמד בהתחייבות שלו לפרוע את ההלוואה בזמן שנקבע מראש , במקרים מסוימים בהם יש הסבר לסיבת הארכת תקופת הבלון הבנק יאשר את הארכת הלוואת הגישור לתקופת קצובה .

זכור כי גם בקשה להארכת תקופת הגישור יכולה להימשך עד 3 שבועות כך שזה צריך להילקח בחשבון בעת חישוב תום תקופת גישור.
אם אינך בטוח כיצד לחשב את תקופת גישור ואו להעריך את ההשפעה שתהיה לה על הלוואה, עליך להתייעץ עם מומחה בתחום המשכנתאות .
מומחה בתחום המשכנתאות יוכל לסייע לך להעריך את העלות של מימון באמצעות גישור, לאחר מכן תוכל להשוות את העלות הפוטנציאלית של רכישה אל מול השכרה. כמובן שאתה יכול להיות בר מזל מספיק כדי לארגן מכירה ורכישה בו זמנית, אשר יהווה את הסיכון הנמוך ביותר .