לצמצם באופן משמעותי את התשלומים

קבלת החלטות למחזור משכנתא

לגלות מתי וכיצד לפעול , קבלת החלטות למחזור משכנתא :

שלב 1: קבלת החלטה

ההחלטה למחזר משכנתא תלויה במשתנים רבים. כמה זמן אתם מתכננים להיות בעלי הנכס ? כמה זמן אתם מתכוונים להמשיך להחזיק את המשכנתא ? האם אפשרויות המימון שלכם השתנו מאז שהתחלתם את המשכנתא המקורית ? האם החיסכון כתוצאה ממחזור המשכנתא מצדיק את העלות או את הטרחה ? האם אתם מוכנים ליטול על עצמכם את עמלת הפירעון המוקדם במידה ויש ?

למה בחרתם למחזר את המשכנתא ?

רוב מחזורי המשכנתא מבוצעים לצורך הקטנת התשלומים החודשיים או קיצור תקופת המשכנתא , במקרים בהם שיעורי הריבית במשק נמוכים באופן משמעותי מהתנאים בהם לקחתם את המשכנתא המקורית , תוכלו לצמצם באופן משמעותי את התשלומים החודשים של המשכנתא , אבל יש עוד סיבות רבות למחזר את המשכנתא הישנה .

אולי אתם רוצים להאריך את תקופת המשכנתא על מנת להקטין את התשלומים החודשים , או אפילו להקפיא אותם לחלוטין , ישנם מצבים בהם תזרים המזומנים האישי שלנו נפגע כתוצאה מהכנסה נמוכה זמנית או קבועה זה יכול להיות פיטורים , יציאה לחופשת לידה וכד' .
סיבה נוספת למחזור משכנתא הוא שינוי מסלול המשכנתא ישנם מסלולים שבעת לקיחת המשכנתא היו מאוד אטרקטיביים ובעקבות שינויים שהתרחשו בתנאי השוק היום הם כבר לא אטרקטיביים . אפשרות נוספת היא לקבע את אחוזי הריבית על ערכים נמוכים כתוצאה מהשתייכות לקבוצות מסיומות או מבצעים של הבנקים למשכנתאות , בקיצור האפשרויות הן כמעט אינסופיות.

הפרמטר הקובע ברוב מחזורי המשכנתא האם למחזר הוא כמה זמן יידרש לקבל בחזרה את העלויות שהוצאנו בעבור מחזור המשכנתא. רעיון אחד הוא חיסכון חודשי, אם אתם יכולים לחסוך 300 ₪ בחודש על תשלום המשכנתא שלכם על ידי מחזור משכנתא , אבל אתם צריכים לשלם 2,500 ₪ על הזכות ליהנות מתנאי ריבית זולים יותר , אז אתם צריכים לשמור על מבנה המשכנתאהחדשה לפחות 9 חודשים כדי לחפות על ההפרש. אם אתם מתכננים לשנות את מבנה המשכנתא מוקדם יותר מכל סיבה שהיא אזי כמובן שמחזור המשכנתא לא משתלם.

כמה זה יעלה ? מחזור משכנתא פירושו שאתם לוקחים משכנתא חדשה לחלוטין , התשלום עבור ההוצאות כמעט זהה להוצאות שהוצאתם עבור המשכנתא המקורית שלכם . אתם מחויבים בדמי פתיחת תיק , שמאות על הנכס , רישום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל וכו' . אבל מה שאתם משלמים בפועל הוא בדרך כלל תלוי בכם היכולת להתמקח על העסקה הטובה ביותר שלכם . בדרך כלל , רוב ממחזרי המשכנתא פותחים בסקר שוק מקיף על מנת להשיג את שער הריבית הנמוך ביותר , לפעמים מומלץ לקחת בחשבון את העלויות הנוספות ואת המרווחים שהבנק גובה כחלק מהליך מחזור המשכנתא.

שלב 2: ההכנות לפני ביצוע מחזור המשכנתא

ההחלטה למחזר את המשכנתא משמע התחלת תהליך לקיחת משכנתא שוב , נצטרך לעבור את אותו תהליך כאשר ביצענו את המשכנתא הנוכחית שלנו . ראשית , נצטרך להציג לבנק הנבחר את כל המסמכים הדרושים על מנת להוכיח שהפרופיל הפיננסי שלנו תקין אפילו טוב יותר מלקיחת המשכנתא בפעם הראשונה . עם זאת , יש לנו יתרון מול הבנק החדש אם יש לנו היסטוריה טובה על תשלום המשכנתא הנוכחית שלנו. הבנק הנבחר יכול לראות שאנחנו לווים עם פרמיית סיכון נמוכה, וזה עושה את התהליך קל יותר מול הבנק החדש.
הניירת: אישורי הכנסה , פירוט דפי בנק , יתרות בחשבונות , חסכונות וכדומה , נתבקש להגיש בקשה שהיא מעיין הצהרה פיננסית אישית.

שלב 3: איזה סוג של משכנתא?

ריבוי מסלולי משכנתאות נותן ללווה את האפשרות להתאים את המשכנתא לצרכיו וליכולתו הכלכלית. חוסנו הפיננסי של הלווה , הוא אחד הפרמטרים העיקריים הקובעים את סוג המשכנתא המאושר ע”י הבנק . להלן פירוט מסלולי המשכנתא השונים .

ריבית קבועה צמודת מדד

משכנתא הניתנת תמורת תשלום חודשי המורכב משיעור ריבית קבוע בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן:

תקופת המשכנתא: 4-30 שנים.
יתרונות: מסלול סולידי תוך ידיעה מוקדמת של מספר התשלומים הצפויים לאורך שנים . המשכנתא אינה מושפעת מתנודות ושינוים במשק.
חסרונות: קיימים קנסות פירעון כאשר הלקוח מבקש לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה (עמלת פירעון מוקדם). במצב של אינפלציה בשוק , יתרת הקרן גדלה למרות התשלום השוטף. במקרה של ירידת שיעורי הריבית במשק הלווים יחויבו בריבית גבוהה מהמקובל במשק (בהתאם לאחוז הריבית עליו חתמו).

ריבית משתנה צמודת מדד

משכנתא הניתנת תמורת תשלום חודשי המורכב משיעור ריבית משתנה בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן :
הריבית משתנה בזמן נקודת היציאה לפי עוגן שנבחר ומפורסם ע"י הבנק בתוספת מרווח:

תקופת המשכנתא: 1-36 שנים
מסלולים: משתנה כל תקופה הנקבעת מראש ונבחרת ע"י הלקוח - החל ממשתנה כל 12 חודשים ועד 18 שנים.
המסלולים הנפוצים: משתנה כל שנה , משתנה כל שנתיים / שנתיים וחצי, משתנה כל 5 / 7 / 10 / 12 /18 שנים .
יתרונות: מאפשר פירעון ללא קנסות בתחנת היציאה או קנס מופחת שנקבע עד לתחנת היציאה. מסלול זה מומלץ בתקופות של ריבית גבוהה , כאשר יש צפי שהריבית תרד בהמשך. מומלץ בעיקר ללווים שיכולים להזרים סכומי כסף למשכנתא לפירעון חלקי במהלך תקופת ההלוואה .
חסרונות: סיכון וחשיפה לעליית הריבית. במצב של אינפלציה, קרן המשכנתא גדלה למרות התשלום השוטף.

מסלול משכנתא בריבית שקלית פריים לא צמוד

ריבית שקלית שמבוססת על מדיניות הריבית של בנק ישראל, ריבית פריים היא ריבית האשראי המקובלת במשק: ריבית בנק ישראל + מרווח הבנקים 1.5% = פריים

תקופת המשכנתא: 4-30 שנים.
יתרונות: גמישות בעת פירעון מוקדם- ניתן לפרוע את המשכנתא בכל עת ואפילו חלקים ממנה, ללא הצמדה לשום מדד. ישנה תלות רק בעדכון הריבית שמפרסם בנק ישראל.
חסרונות: תנודתיות לאורך שנים. כל שינוי עתידי בשיעור הריבית חל על הריבית בלבד. התנודות בריבית מורגשות בהחזר החודשי ויכולות להכביד על ההוצאה החודשית.

מסלול משכנתא עם הלוואת מט"ח

משכנתא צמודה למטבע חוץ לתקופה של 4-25 שנים על בסיס ריבית הלייבור.
המסלול הדולרי מורכב משלושה מרכיבים: לייבור + מרווח הבנק + הפרשי שער הדולר = החזר חודשי
את הלייבור ניתן לקבע על פי בחירת הלקוח לפי המסלולים הניתנים בבנק לפרקי זמן של 3 חודשים ועד 9 חודשים כאשר ככל שהקיבוע הוא לתקופה ארוכה יותר כך אחוז הריבית עולה (ריבית גבוה יותר).
מרווח הבנק - המרכיב היחידי במסלול הדולרי הניתן למיקוח ע"י הלקוח. בחלק מהבנקים המרווח לא משתנה. הפרשי שער מטבע - מחושבים מידי חודש מול שער הדולר בעת לקיחת ההלוואה.

תקופת המשכנתא: 4-25 שנים.
מטבעות עיקריים: דולר, יורו, ין יפני, פרנק שוויצרי, לירות שטרלינג, דולר אוסטרלי.